Lorsqu’un Français souhaite acheter un bien en Espagne, il est essentiel de prendre en compte certains éléments avant de se lancer. Basé à Barcelone et à Paris, le cabinet Bassas & Clemenceau nous livre la procédure à respecter, les différents risques et les conseils à suivre.

Photo Atelier Teee

Entre les lois françaises et espagnoles, les différences les plus importantes ne sont pas juridiques mais plutôt culturelles. Le contrat d’achat-vente dans les deux droits est assez similaire.

Cependant, les pratiques en Espagne, comme les négociations, sont très différentes des pratiques françaises. Il faut savoir présenter les choses d’une façon telle que le vendeur puisse accepter les clauses que les acquéreurs souhaitent inclure dans le contrat.

Les étapes à suivre

1. Faire appel à un avocat

Prendre contact avec un cabinet d’avocats expert dans la législation française et espagnole, comme le cabinet Bassas & Clemenceau. En Espagne, un avocat aura un rôle essentiel dans une transaction immobilière. En effet, aucun diagnostic technique du bien n’est réalisé avant la vente car c’est à l’acquéreur de le faire, le notaire ne s’en charge pas.

Le rôle de l’avocat immobilier en Espagne est donc, dans un premier temps, celui de consulter les registres officiels afin de prendre connaissance de la situation juridique, urbanistique et administrative du bien afin d’acheter en toute sécurité. Il faut également prendre contact avec le syndic de copropriété afin de savoir si des travaux ont été approuvés, si l’immeuble est en bon état ou s’il existe des charges de copropriété non réglées par les vendeurs.

Ensuite, l’avocat rédige le compromis d’arrhes en y insérant les clauses nécessaires à la protection des intérêts des acquéreurs, puis les accompagne chez le notaire le jour de la signature de l’acte définitif.

2. Se procurer les documents indispensables

a) NIE

Le NIE de tous les acquéreurs ou le NIF de la société acquéreuse et les NIE de ses représentants légaux. Les NIE se font auprès d’un commissariat en Espagne sur rendez-vous ou auprès d’un consulat espagnol en France. Les NIF se font par le biais d’une procuration auprès des impôts espagnols. La procuration doit être signée par-devant notaire puis apostillée par la cour d’appel compétente. Si les acquéreurs ne peuvent pas faire eux-mêmes les démarches du NIE, il faut alors le faire par le biais d’une procuration signée par-devant notaire puis apostillée par la cour d’appel compétente.

b) Compte bancaire

Ouvrir un compte bancaire en Espagne pour y déposer les fonds de la vente puis demander l’émission d’un chèque de banque. Pour ouvrir un compte bancaire, il faut avoir un NIE et se déplacer physiquement en Espagne. De plus, le compte bancaire vous permettra de payer les services d’eau et d’électricité du bien acquis, ainsi que la taxe foncière de la mairie.

Les pièges à éviter

Tout d’abord, il faut être vigilant lors de la signature de la réservation du bien et du compromis de vente car les acquéreurs versent en principe des arrhes d’un montant de 10 % du prix de vente. Il n’est jamais prévu dans les contrats d’agence immobilière la possibilité pour les acquéreurs de récupérer cette somme versée.

Nous proposons à nos clients un compromis de vente en double colonne français/espagnol – nécessaire pour monter le dossier de prêt en cas de financement auprès d’une banque française – qui comprend des clauses spécifiques qui leur permettent de récupérer les arrhes dans certains cas.

Les opportunités immobilières à ce jour sont souvent des biens hypothéqués ou saisis par les banques ou des organismes publics. Il faut donc bien valider avec les différents créditeurs la marche à suivre afin de s’assurer que toutes les charges soient levées avant ou simultanément à la vente définitive chez le notaire.

Les Auteurs

Audrey Clemenceau et Yolanda Bassas sont les avocates du cabinet franco-espagnol Bassas & Clemenceau.

Inscrites aux barreaux de Paris et de Barcelone, elles aident les acquéreurs   français à réaliser l’achat d’un bien en Espagne grâce à leur savoir-faire bilingue, biculturel et bi-juridique.

Le replay de l’interview sur Equinox Radio Barcelone