Immobilier Barcelone – Les droits des propriétaires et locataires

Lorsqu’on loue un logement à Barcelone, difficile de savoir quels sont les droits des locataires et propriétaires. Précisions point par point.

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Certificat d’habitabilité

Pour garantir qu’un logement convient pour vivre, il existe le certificat d’habitabilité. En Espagne, des appartements anciens ou sans fenêtres font hésiter les visiteurs de l’habitabilité d’un logement. Ainsi, ce document assure que l’appartement remplit toutes les conditions du décret. Il faut savoir qu’il est obligatoire pour louer ou acheter, mais aussi pour des contrats d’eau, électricité ou gaz. Ainsi, en cas de doute sur l’habitabilité d’un lieu de vie ou seulement d’une pièce, un futur locataire peut demander auprès de son propriétaire à voir le document. Pour le faire, les démarches sont expliquées sur le site de la mairie de Barcelone ici.

État des lieux

L’état des lieux décrit l’état d’un logement sur un document avant qu’un locataire s’y installe. Lorsque ce dernier en repart, il doit le laisser dans le même état. L’avocate Audrey Clemenceau, du cabinet Bassas & Clemenceau, indique à Equinox que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ne prévoit rien sur l’obligation de faire un état des lieux.

Toutefois, l’article 1561 du Code civil espagnol, et non catalan, prévoit que le locataire doit rendre le logement comme il l’a reçu, sauf s’il a été endommagé par une « cause inévitable ». L’article 1562 nuance que si l’état n’a pas été précisé en amont, la loi suppose que locataire l’a reçu dans un bon état, sauf en cas de preuve contraire. L’avocate conseille de procéder à un état des lieux détaillé pièce par pièce, avec des photos datées et signées par les deux parties. Il servira de garantie lors du départ des locataires si le propriétaire remet en cause l’état du logement pour la caution.

Caution

Les propriétaires demandent toujours une caution lors de l’entrée des locataires dans un logement. Selon l’article 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), elle doit s’élever à un mois de loyer. Un propriétaire est dans l’obligation de rendre une caution si le locataire a respecté les conditions du bail. Dans le cas contraire, une partie servira à payer des dégâts. Elle devra être restituée dans les 30 jours après le rendu des clés selon l’article 36.4 de la LAU. La loi de Mariano Rajoy de 2013 autorisait une caution « illimitée », le propriétaire était dans le droit de demander autant de mois de caution qu’il le souhaitait. Mais fin décembre, le gouvernement de Pedro Sánchez a approuvé un décret, limitant la caution à deux mois maximum.

Que faire en cas de caution non rendue

L’une des principales craintes des locataires reste la caution non rendue, alors qu’ils laissent un logement en bon état. Les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire qu’il faut commencer par la réclamer et ne pas se laisser faire. Si ce dernier n’est pas coopérant, les anciens locataires doivent entamer des procédures juridiques. Il faut tout d’abord prévenir le propriétaire par burofax qu’une démarche sera lancée s’il ne rend pas la caution avant un certain temps. Le burofax représente une preuve devant un tribunal car il indique la date, le destinaire et l’émetteur.

Si ce courrier n’incite pas le propriétaire à rendre la caution, il faut lancer la procédure. Les anciens locataires n’ont pas besoin d’avocat ni de procureur si le montant est inférieur à 2.000 euros. Un juge de première instance se charge du dossier. Il suffit de réunir tous les documents prouvant que la caution n’a pas été rendue. Tous les détails et les formulaires de demande de réclamation sont disponibles ici pour la Catalogne.

Dégât des eaux, problème d’électricité ou de chaudière

Qui paye

Lorsqu’un problème important survient dans l’appartement, la question se pose de savoir qui doit s’en occuper et payer. Le locataire règle les charges telles que l’eau, l’électricité, le gaz ou Internet, mais aussi les petites réparations comme l’indique l’article 21.4 de la LAU. Quant au propriétaire, il doit payer les frais de contrats d’eau, d’électricité ou de gaz. Les réparations jugées importantes, c’est-à-dire qui ont pour but de maintenir le logement dans de bonnes conditions de vie, sont à sa charge. Elles peuvent correspondre à remplacer une installation électrique ou une chaudière ancienne par exemple.

Attention, lors de la signature du bail à bien lire toutes les conditions. Même si les réparations importantes sont en général à la charge du propriétaire, des closes peuvent indiquer que les locataires doivent en payer certaines. Il est recommandé de tout vérifier en amont.

Le délai

Lorsque survient un problème tel qu’un dégât des eaux, l’assurance du propriétaire prend en charge. Toutefois, si les travaux de conservation tardent de plus de 20 jours, l’avocate Audrey Clemenceau précise que l’article 21.2 prévoit une diminution du loyer proportionnelle à la surface de l’appart qui n’est plus utilisable. L’article 21.3 permet de faire pression puisqu’il précise que si les réparations sont urgentes, le propriétaire doit s’en charger pour éviter des dommages importants dans un appartement.

Toutefois, si le propriétaire ne se montre pas efficace, le locataire peut appeler un plombier pour réaliser un devis des réparations. S’il n’y a pas d’autre solution, le résident peut faire exécuter les travaux et réclamer par la suite le remboursement par burofax officiel. Attention, il ne faut pas déduire le montant des travaux du loyer mensuel. Il s’agit d’un motif qui autorise un propriétaire à mettre des locataires dehors.

Augmentations

Un propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, seulement s’il respecte certaines conditions. Découvrez-les dans notre article dédié ici.