Les taux de crédit immobilier sont en forte baisse de l’autre côté des Pyrénées, l’occasion pour les Français de se lancer dans un projet immobilier comme acheter un bien secondaire (ou principal) en Espagne. Mais, quelles sont les meilleures régions pour investir dans la pierre dans la péninsule ibérique ?
Photo : Clémentine Laurent
Accéder à un crédit immobilier n’est plus un parcourt du combattant dans l’Hexagone. Depuis deux ans, les acheteurs avaient effectivement du mal à obtenir un emprunt et voyaient souvent leurs demandes de prêts refusées. Selon les données de la banque de France, 2024 a été la pire année depuis plus de 10 ans avec un nombre de prêt immobiliers en baisse de 40 %. Néanmoins, la situation s’améliore grâce à une inflation qui freine. Les taux d’intérêt redescendent ainsi et passent même, pour certains projets, sous la barre des 3 % alors que l’an passé, le taux moyen s’établissait à 4,17 %. Ces conditions, plus avantageuses, redonnent ainsi des couleurs au marché et pourraient inciter les Français à se lancer dans de nouveaux projets immobiliers, notamment en Espagne.
L’Espagne, terre de prédilection des Français
L’Espagne dispose d’un cadre de vie privilégié. Son climat doux et agréable toute l’année, son ensoleillement moyen qui s’élève à plus de 310 jours par an environ, son large littoral et sa proximité avec l’Hexagone, font de la péninsule une nation prisée par les Français d’autant plus qu’elle présente des avantages financiers. Selon la plateforme Idealista, dans les villes côtières comme Platja D’Aro ou Lloret de Mar en Catalogne, le prix du mètre carré oscille autour de 2.600 euros, ce qui est, par exemple, très abordable par rapport au prix du mètre carré en Côte d’Azur (4.211 m2 en moyenne).
La moitié des achats de résidences secondaires réalisés par des Français en Espagne se situe en Catalogne. Une préférence pour la région catalane nourrie par plusieurs facteurs très avantageux pour la communauté française. Tout d’abord, la région est appréciée, car elle est frontalière à la France. « Beaucoup de Toulousains ou de Montpelliérains recherchent des biens dans cette zone, car elle se situe seulement à 3 h en voiture. Cela permet de gagner quelques mètres carrés supplémentaires par rapport aux biens en France, et d’avoir une résidence pas loin de la plage », analysait pour Equinox, Romain Traversino, expert immobilier à Barcelone chez J’achète en Espagne.
Une fiscalité avantageuse
Les taxes espagnoles sont moins élevées que les taxes françaises. Dans le pays de Don Quichote, la taxe foncière est deux fois moins élevée qu’en France. En Espagne, la taxe d’habitation n’existe pas, tout comme la France depuis l’année 2023. Par ailleurs, grâce à la réforme fiscale de 2014, les taux d’imposition en Espagne sont en baisse. Ce taux est de 19 % pour les non-résidents, tandis qu’il est de 25 à 40 % selon les tranches d’imposition marginales en France.
Selon les régions, les impôts, les frais et les charges constituent un total de 8 à 13 % du prix d’acquisition. Il est donc possible de réduire davantage ses impôts en optant pour la ville ou la région où l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est le plus faible. Pour information, le principal impôt en Espagne est donc l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ou impôt sur les transferts de propriété. Le montant total de l’ITP sur la vente est environ de 10 % à Barcelone et Valence, 6 % à Madrid, 7 % au Pays basque, ou encore 8 à 10 % en Andalousie.
Autre avantage très important, le contrat préliminaire n’est pas indispensable dans la péninsule. En revanche, il est souvent utilisé dans le même format que celui de la France. Il s’agit soit d’une promesse réciproque d’achat/vente ou d’une option d’achat unilatérale. Pour autant, le délai de rétractation de dix jours ne s’applique pas en Espagne. Par ailleurs, la garantie de prêt n’est pas obligatoire. Il incombe ainsi à l’acquéreur de souscrire une garantie hypothécaire sur votre propriété à la demande de la banque.
Miser sur l’investissement locatif
Pas de suspense à ce niveau-là. Investir dans l’immobilier est plus avantageux dans la péninsule ibérique qu’en France. Les prix étant plus bas en Espagne, les propriétaires ibériques paieront moins de charges. En outre, les loyers sont moins imposés étant donné que l’impôt sur le revenu locatif en Espagne est fixé à 19 %, en France, il peut grimper jusqu’à 45 % selon le barème progressif des Tranches Marginales d’Imposition (TMI) :.
Dans le cas où vous décideriez de louer votre bien, les revenus locatifs seront imposés au taux de 19 %. Toutefois, grâce à la déduction de l’amortissement annuel, des dépenses liées à l’entretien et aux réparations, des impôts et des charges, il est possible de diminuer sensiblement, ou même annuler, le revenu imposable. Au cas où vos charges seraient supérieures à votre loyer, le solde est imputable sur les quatre années suivantes. Autant d’avantages fiscaux qui font de l’Espagne un pays idéal pour investir dans la pierre.
« Je ne partirai jamais » : pourquoi Valence est la meilleure ville au monde pour s’expatrier
