Acheter une résidence secondaire est bien souvent une source d’interrogations. Pour les Français désireux d’investir dans la pierre, la question d’opter pour un bien secondaire en Espagne ou France se pose. Equinox vous aide à y voir un peu plus clair avant de vous lancer.
L’Espagne dispose d’un cadre de vie de choix. Son climat doux et agréable toute l’année, son ensoleillement qui s’élève à plus de 310 jours par an environ, ses paysages idylliques, ses kilomètres de plages et sa proximité avec l’Hexagone, font de la péninsule une nation prisée par les Français.
En plus de ces avantages, les prix de l’immobilier en Espagne sont globalement inférieurs aux prix en France et la fiscalité y est plus avantageuse. Sur le papier, tous les signaux semblent au vert pour foncer en Espagne. Cependant, des astuces sont à connaître pour éviter les déconvenues.
Financièrement, investir dans l’immobilier ibérique est toutefois intéressant pour les Français. Selon l’agence J’achète en Espagne, dans les villes côtières comme Platja D’Aro, Roses ou Lloret de Mar en Catalogne, le prix du mètre carré oscille autour de 2.500 euros, ce qui est, par exemple, très abordable par rapport au prix du mètre carré en Côte d’Azur.
Facile d’accès
La moitié des achats de résidences secondaires réalisés par des Français en Espagne se situe en Catalogne. Une préférence pour la région catalane nourrie par plusieurs facteurs très avantageux pour la communauté française. Tout d’abord, la région est prisée géographiquement, car frontalière à la France. « Beaucoup de Toulousains ou de Montpelliérains recherchent des biens dans cette zone, car elle se situe seulement à 3 h en voiture. Cela permet de gagner quelques mètres carrés supplémentaires par rapport aux biens en France, et d’avoir une résidence pas loin de la plage. C’est plus attrayant que d’acheter à Montpellier ou au Cap d’Agde”, analysait pour Equinox, Romain Traversino, expert immobilier à Barcelone chez J’achète en Espagne.
Autre avantage de la région, la Catalogne est ultra-connectée avec la France. Les autoroutes A9 et A61 permettent par exemple de rejoindre en trois heures Toulouse ou Montpellier. L’aéroport de Barcelone dispose de nombreuses connexions avec toute la France, dont 20 vols quotidiens vers Paris ainsi qu’une ligne TGV Barcelone – Paris passant entre autres par Montpellier et Lyon.
Procédures d’achat simplifiées en Espagne
Les démarches en Espagne liées à l’achat d’un bien sont bien différentes de celles appliquées dans l’Hexagone. Effectivement, vous pouvez bénéficier d’un prêt immobilier à un taux d’intérêt plus avantageux qu’en France, ou que dans les autres pays de l’UE. L’Espagne a diminué ses taux d’intérêt après la crise financière de 2008. Le pays a également baissé sa TVA de quatre points. Quant aux frais de transaction immobilière, ils ont connu une baisse de 7 %. De plus, le délai de transaction pour un achat immobilier est plus court en Espagne qu’en France.
Autre avantage très important, le contrat préliminaire n’est pas indispensable dans la péninsule. En revanche, il est souvent utilisé dans le même format que celui de la France. Il s’agit soit d’une promesse réciproque d’achat/vente ou d’une option d’achat unilatérale. Pour autant, le délai de rétractation de dix jours ne s’applique pas en Espagne. Par ailleurs, la garantie de prêt n’est pas obligatoire. Il vous incombe ainsi de souscrire une garantie hypothécaire sur votre propriété à la demande de la banque.
Les notaires plus pointilleux en France
Le rôle du notaire représente également un point de différence entre l’achat immobilier en France et en Espagne. Si les notaires français effectuent toutes les vérifications administratives, juridiques et urbanistiques du bien avant la vente, les notaires ibériques ne sont pas obligés d’étudier ces informations. La vérification de l’authenticité du bien est donc du ressort de l’acheteur.
En tant qu’acquéreur, vous devez donc vous assurer, par exemple, que le cadastre est bien conforme et que le bien vendu ne fait pas l’objet d’une hypothèque. En conséquence, il est préconisé de solliciter un avocat pour éviter les mésaventures.
Une fiscalité moins élevée
Les taxes espagnoles sont moins élevées que les taxes françaises. Dans le pays de Don Quichote, la taxe foncière est deux fois moins élevée qu’en France. En Espagne, la taxe d’habitation n’existe pas, tout comme la France depuis l’année 2023. Par ailleurs, grâce à la réforme fiscale de 2014, les taux d’imposition en Espagne sont en baisse. Ce taux est de 19 % pour les non-résidents, tandis qu’il est de 25 à 40 % selon les tranches d’imposition marginales en France.
Selon les régions, les impôts, les frais et les charges constituent un total de 8 à 13 % du prix d’acquisition. Il est donc possible de réduire davantage ses impôts en optant pour la ville ou la région où l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est le plus faible. Pour information, le principal impôt en Espagne est donc l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ou impôt sur les transferts de propriété. Le montant total de l’ITP sur la vente est environ de 10 % à Barcelone et Valence, 6 % à Madrid, 7 % au Pays basque, ou encore 8 à 10 % en Andalousie.
Un investissement locatif rentable
Pas de suspense à ce niveau-là. Investir dans l’immobilier est plus avantageux dans la péninsule ibérique qu’en France. Les prix étant plus bas en Espagne, les propriétaires ibériques paieront moins de charges. En outre, les loyers sont moins imposés étant donné que l’impôt sur le revenu locatif en Espagne est fixé à 19 %, en France, il peut grimper jusqu’à 45 % selon le barème progressif des Tranches Marginales d’Imposition (TMI) :.
Dans le cas où vous décideriez de louer votre bien, les revenus locatifs seront imposés au taux de 19 %. Toutefois, grâce à la déduction de l’amortissement annuel, des dépenses liées à l’entretien et aux réparations, des impôts et des charges, il est possible de diminuer sensiblement, ou même annuler, le revenu imposable. Au cas où vos charges seraient supérieures à votre loyer, le solde est imputable sur les quatre années suivantes. Autant d’avantages fiscaux qui font de l’Espagne un pays idéal pour investir dans la pierre.
