La loi visant à geler les loyers à Barcelone et en Catalogne est entrée en vigueur le 22 septembre 2020. Malgré cette législation, certains propriétaires n’appliquent pas les mesures empêchant l’augmentation des loyers. En cas de violation de cette loi, l’amende minimale s’élève à 3.000 euros. À ce jour, la Mairie de Barcelone a lancé 32 procédures à l’encontre de bailleurs ne respectant pas les nouvelles directives tarifaires. Que faire quand un propriétaire n’applique pas la loi ? Réponses.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer lorsque le bail s’achève ?
Non. C’est le but principal du texte législatif. Les prix des loyers sont bloqués par la loi. Lorsque le bail arrive à échéance, le propriétaire doit proposer un nouveau contrat avec le montant antérieur. Pour appliquer la loi, un indice de référence des prix a été établi à Barcelone et en Catalogne. Les bailleurs se doivent donc de respecter le prix du mètre carré imposé pour chaque zone.
Il est possible de consulter l’indice des prix en cliquant ici.
Que risque le propriétaire qui ne respecte pas la loi ?
Le propriétaire ne respectant pas la loi s’expose à une amende allant de 3.000 à 90.000 euros selon le degré d’infraction.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer s’il change de locataire ?
Non. Les prix sont gelés et le propriétaire ne peut pas corriger le prix de son bien. L’appartement et la maison doivent être loués au prix figurant sur le bail même avec de nouveaux locataires. Le propriétaire est toutefois autorisé à augmenter le loyer chaque année en suivant l’augmentation des prix à la consommation annuelle (IPC). Cet indice augmente rarement au-dessus de 2 % chaque année.
Est-il possible de demander une baisse du loyer à Barcelone ?
Oui, mais à une seule condition. Si le loyer est supérieur à l’indice de référence. En effet, le gouvernement de Catalogne a fixé un indice des prix en calculant les tarifs moyens pour chaque zone et indique au locataire le montant qu’il doit payer pour son logement. Cet indice prend en compte le nombre d’étages, la surface habitable, l’année de construction et l’état d’entretien. Si le bien est actuellement loué à un tarif dépassant l’indice légal, le propriétaire devra le baisser à la prochaine signature de contrat.
Il est possible de négocier la baisse avant la fin du bail actuel, notamment dans le contexte actuel de pandémie qui a réduit les salaires en Espagne, mais il est conseillé de se faire accompagner d’un professionnel ou du Sindicat de Llogateres.
Le propriétaire peut-il faire un recours pour augmenter son loyer malgré la nouvelle loi ?
Oui, mais à certaines conditions. Un propriétaire qui gagne moins de 2,5 fois le revenu minimum de Catalogne, soit de 1.422 euros par mois (revenus des loyers compris) en 2020, n’est pas tenu d’appliquer le prix fixé par l’indice, mais ne peut pas augmenter le prix par rapport au dernier contrat, sauf si ce prix est inférieur à l’indice. Dans ce cas, il peut augmenter jusqu’au tarif fixé par l’indice. Cette exception s’applique si le locataire gagne plus de 3,5 fois le revenu minimum, soit plus de 1.991 euros par mois.
À quelles conditions un propriétaire peut-il augmenter un loyer ?
Le prix peut être augmenté si durant la dernière année il y a eu d’importants travaux pour améliorer la consommation énergétique ou la sécurité. Actuellement, cette hausse ne peut pas dépasser les 6 % du loyer précédent. Le propriétaire doit pouvoir fournir les factures justificatives, et cela ne concerne pas les travaux de maintenance. Il est conseillé de se faire assister par une association de locataires le cas échéant.
Le texte de législation accorde également une possibilité d’augmenter de 5 % le prix d’un loyer par rapport à son indice de référence si le bien se situe dans une zone où le marché immobilier est dit « tendu », c’est-à-dire, que l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix).
Enfin, une augmentation de 5 % du prix par rapport à l’indice de référence est possible si le logement compte au moins 3 de ces caractéristiques : ascenseur, parking, meubles, chauffage ou air conditionné, zones communautaires d’usage partagé (jardin, terrasse commune, concierge).
Que peut faire un locataire quand le bailleur n’applique pas la loi ? Quel rôle peuvent jouer les associations et les syndicats ?
Le locataire peut attaquer en justice le bailleur en infraction. Toutefois, il est, là aussi, conseillé d’être accompagné d’un professionnel ou du Sindicat de Llogateres.
Les syndicats et associations sollicitent le Parlement pour mettre en place un service de contrôle pour éviter le non-respect du gel des loyers, mais aussi pour punir les contrevenants.
Ces acteurs représentent les locataires et les aident à dénoncer les abus des bailleurs dont ils ont été victimes auprès des instances juridiques.
L’indice de référence des prix est-il en vigueur dans toute la Catalogne ?
Non. Il est appliqué essentiellement dans des municipalités où le marché immobilier est « tendu » comme Barcelone, Badalona, Girona, ou encore Figueres. Tout nouveau contrat de location signé depuis le 22 septembre dans ces villes-là doit obligatoirement appliquer la règlementation. En cas de suspension future de cette loi, tous les contrats signés pendant la période où elle était en vigueur resteront valides jusqu’à la fin du bail.
Le texte législatif s’applique uniquement aux logements étant des résidences principales pour les locataires.
Quels sont les logements non-concernés par la loi ?
La règlementation n’est pas appliquée pour les logements de protection sociale ; les logements de plus de 150 mètres carrés ; les baux antérieurs à 1995 ne sont pas concernés par la nouvelle loi. Les logements neufs ne sont pas non plus soumis à cette législation durant les trois premières années de location.
