La loi visant à geler les loyers à Barcelone et en Catalogne est entrée en vigueur ce mardi 22 septembre. Voici le guide pratique pour louer un logement en Catalogne.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer lorsque le bail s’achève ?
Non. C’est le but principal du texte législatif. Les prix des loyers sont congelés par la loi. Lorsque le bail arrive à échéance le propriétaire doit proposer un nouveau contrat avec le montant antérieur.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer s’il change de locataire ?
Non. Les prix sont gelés et le propriétaire ne peut pas corriger le prix de son bien. L’appartement ou la maison doivent être loués au prix figurant sur le bail même avec des nouveaux locataires.
Comme auparavant, le propriétaire est toutefois autorisé à augmenter le loyer chaque année en suivant l’augmentation des prix à la consommation annuel (IPC). Cet indice augmente rarement au-dessus de 2% chaque année, et est même actuellement à la baisse depuis plusieurs mois.
Est-il possible de demander une baisse du loyer à Barcelone ?
Oui et non. Le gouvernement de Catalogne a fixé un indice des prix en calculant les prix moyens pour chaque zone et indique au locataire le prix qu’il doit payer pour son logement. L’indice prend en compte le nombre d’étages, la surface habitable, l’année de construction et l’état d’entretien. Si le bien est actuellement loué à un tarif dépassant l’indice légal, le propriétaire devra le baisser à la prochaine signature de contrat. Il est possible de négocier la baisse avant la fin du bail actuel, mais il est conseillé de se faire accompagner d’un professionnel ou du Sindicat de Llogueteres.
La nouvelle loi prévoit par ailleurs de pouvoir appliquer un prix 5% supérieur à cet indice si le logement compte plusieurs de ces caractéristiques : ascenseur, parking, meubles, chauffage ou air conditionné, zones communautaires d’usage partagé (jardin, terrasse commune, concierge).
Il est possible de consulter l’indice des prix en cliquant ici.
Le propriétaire peut-il faire un recours ?
Un propriétaire qui gagne moins de 2,5 fois le revenu minimum de Catalogne soit cette année moins de 1422 euros par mois (revenus des loyers compris) n’est pas tenu d’appliquer le prix fixé par l’indice mais ne peut pas augmenter le prix par rapport au dernier contrat, sauf si ce prix est inférieur à l’indice. Dans ce cas, il peut augmenter jusqu’au tarif fixé par l’indice. Cette exception s’applique si le locataire gagne plus de 3,5 fois le revenu minimum, soit plus de 1.991 euros par mois.
Le prix peut aussi être augmenté si durant la dernière année il y a eu d’importants travaux pour améliorer la consommation énergétique ou la sécurité. Actuellement, cette hausse ne peut pas dépasser les 6% du loyer précédent. Le propriétaire doit pouvoir fournir les factures justificatives, et cela ne concerne pas les travaux de maintenance. Il est conseillé de se faire assister par une association de locataires le cas échéant.
La loi ne concerne pas les logements de protection sociale ; les logements de plus de 150 mètres carrés ; les baux antérieurs à 1995 ne sont pas concernés par la nouvelle loi. Les logements neufs ne sont pas non plus soumis à la loi durant les trois premières années de location.
Les propriétaires ne respectant pas la loi s’exposent à des amendes de 3000 à 90.000 euros selon le degré d’infraction.
La loi est-elle en vigueur ?
Oui, elle a pris effet mardi 22 septembre 2020. Le texte intégral a été publié dans le journal officiel catalan.
Le lobby de l’immobilier est toutefois très remonté contre la loi et demande au gouvernement espagnol de la suspendre. La loi votée par le parlement de Catalogne peut-être uniquement suspendue en cas de recours du gouvernement devant le Conseil constitutionnel. Une possibilité pas totalement exclue. La régulation du prix des loyers n’est pas dans les compétences du gouvernement catalan. Le Conseil des ministres espagnol peut faire un recours contre une « invasion de compétences constitutionnelles » comme le sous-entendent les socialistes catalans qui s’opposent à la loi.
A l’inverse, la gauche de Podemos, au pouvoir en Espagne avec les socialistes, a demandé à ces derniers de ne pas recourir la loi au motif que la baisse des loyers fait partie du programme de la coalition gouvernementale. La droite conservatrice du Partido Popular a annoncé de son côté vouloir présenter un recours devant le Conseil Constitutionnel. Cependant, le recours d’un parti politique ne peut pas suspendre la loi, seul le gouvernement a ce pouvoir.
En résumé, la loi est de toute façon en vigueur depuis le 22 septembre, et tout nouveau contrat de location signé à partir de cette date doit obligatoirement l’appliquer. En cas de suspension future de cette loi, tous les contrats signés pendant la période où elle était en vigueur resteront valides jusqu’à la fin du bail.
Dans quelles villes de Catalogne s’applique la loi ?
En plus de Barcelone, les villes concernées sont Badalona, Barberà del Vallès , Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges,Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès,Vilanova i la Geltrú et Vilassar de Mar.
La loi s’applique uniquement aux logements étant des résidences principales pour les locataires.
