Acheter un bien immobilier en Espagne : les conseils de Miguel Morillon, avocat francophone en Espagne.
La partie la plus difficile du processus d’acquisition d’un logement en Espagne est probablement celle du choix du bon logement. Il est nécessaire d’effectuer une recherche minutieuse et donc de:
– COMPARER les différentes possibilités que le marché propose.
– CONNAÎTRE dans le détail les caractéristiques physiques du logement.
– VÉRIFIER le statut juridique du logement.
– Nous pouvons effectuer la recherche du logement personnellement ou bien en passant par une AGENCE IMMOBILIÈRE pour qu’elle effectue la recherche à votre place. Dans ce cas, l’agence nous présentera différentes possibilités d’acquisition pour que nous puissions choisir. Il faudra donc tenir compte des aspects suivants :
– L’Agence Immobilière agit en qualité d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, et son travail est de mettre en contact les deux parties, de sorte que, si cela leur convient, elles signent le contrat de vente. En conséquence, nous devons savoir que ce n’est pas l’agence immobilière qui vend, mais le propriétaire du logement ou le promoteur immobilier.
– C’est généralement le vendeur qui fait appel aux services de l’Agence, ce sera donc le vendeur qui paiera ses honoraires.
– L’Agence Immobilière pourra fournir des services de gestion comprenant la proposition d’un financement hypothécaire, la signature de l’acte authentique de vente chez un notaire ou bien les démarches concernant le paiement des impôts ainsi que l’inscription de l’acte authentique de vente au Registre Foncier. Ces services ne sont en aucun cas obligatoires pour l’acquéreur, qui pourra s’en priver.
– DANS TOUS LES CAS, avant de signer tout contrat ou de débourser toute somme d’argent, nous devrons :
Examiner les caractéristiques physiques du logement
Pour ce faire, il est indispensable de visiter personnellement le bien en vente en vérifiant, lors de la visite, que le bien coïncide avec ce qui est proposé, la qualité des matériaux, l’état des installations, l’état d’entretien, la luminosité, les vues, son environnement, le bruit, les accès aux moyens de transport, etc. En cas d’anomalie, n’hésitez pas à en informer le vendeur ou le personnel de l’agence qui vous fait visiter le logement, et si ses explications ne vous convainquent pas, faites-vous accompagner par un professionnel (architecte, maître d’œuvre).
Lors que les premières informations concernant le bien que nous voulons acheter proviennent de brochures, il faudra tenir compte des aspects suivants :
Que l’acquéreur pourra exiger au vendeur les services, installations et les modalités de paiement figurant dans l’offre, la promotion et la publicité du logement, même si elles ne sont pas mentionnées dans le contrat qui sera signé par la suite.
Les entreprises exerçant les activités d’offre, de promotion et de publicité de biens devront mettre à la disposition du public les informations suivantes :
Le nom, la raison sociale, le siège et, le cas échéant, les informations concernant l’inscription au Registre du Commerce du vendeur.
Plan général de la localisation du bien et plan du bien ainsi que la description et la pose des réseaux électrique, d’eau, de gaz, chauffage et la garantie de ces réseaux ainsi que les mesures de sécurité contre les incendies dont le bâtiment dispose.
Description du bien indiquant la surface utile description générale du bâtiment où il se trouve, des parties communes et des services accessoires.
Certificat d’efficacité énergétique faisant référence aux matériaux utilisés pour la construction du bien, y compris les isolations phoniques et thermiques ainsi que du bâtiment et des parties communes et des services accessoires.
Instructions sur l’utilisation et l’entretien des installations exigeant une intervention ou connaissance particulière et sur l’évacuation de l’immeuble en cas d’urgence.
Données d’identification de l’inscription de l’immeuble au Registre Foncier, ou mention du fait qu’il n’y est pas inscrit.
Prix total du bien et des services accessoires ainsi que le moyen de paiement.
Examiner le statut juridique du bien
Pour bien connaître le bien que nous allons acheter, il faut non seulement le visiter, mais aussi connaître son statut juridique, c’est à dire, VÉRIFIER :
– À qui il appartient, et par conséquent qui en sont les propriétaires.
– S’il existe de charges ou taxes qui le grèvent, c’est à dire des hypothèques, saisies ou autres charges pouvant l’affecter.
– S’il existe des locataires ou des propriétaires du bien.
– S’il est assujetti à un régime particulier, comme c’est le cas pour les Logements de Protection Officielle (Logements sociaux espagnols).
– S’il s’agit d’un appartement en copropriété, s’il est à jour dans le paiement des charges de copropriété.
Si l’Impôt foncier a été payé, anciennement la Contribution Urbaine.
– Dans le cas de logements en construction ou neufs, si le promoteur a souscrit une assurance couvrant les dommages causés par des défauts de structure du bâtiment.
S’agissant de Logements Sociaux (VPO, en espagnol), ou Logements à Prix Contrôlé (de Precio Tasado ou VPT en espagnol), s’il existe une interdiction d’en disposer, ou des droits de préemption en faveur de l’Administration Publique.
Pour le savoir, nous devons nous adresser au REGISTRE FONCIER où le logement est inscrit. Nous pourrons faire personnellement la demande de ces informations ou bien passer par le vendeur, l’agence immobilière ou un conseilleur administratif. Dans tous les cas, les informations du registre devront être demandées avant de remettre toute somme d’argent ou de signer tout contrat. Comment faire la demande des informations du registre ?
– Nous pourrons faire la demande de ces informations auprès des Registres Fonciers d’Espagne et ce, en présentant une demande
• Personnellement
• Par fax
• Par lettre ordinaire
• Par e-mail
– Il est également possible de faire la demande de ces informations aux Registres fonciers sur le Portail de L’Ordre Officiel des Conservateurs des Hypothèques d’Espagne : www.registradores.org. Si vous souhaitez recevoir l’extrait en anglais, vous pouvez utiliser le nouveau portail pour les utilisateurs internationaux : buyingahouse.registradores.org une fois rempli un formulaire de consultation, cette dernière sera adressée au registre compétent.
Une fois émise et traduite, cet extrait vous sera remis par voie électronique. Vous pourrez procéder au paiement avec les principales cartes de crédit.
– Au Service des Consommateurs de l’Ordre Officiel des Conservateurs d’Hypothèques (en espagnol, Servicio de Consumidores del Colegio de Registradores), en appelant au numéro de téléphone espagnol gratuit 900 10 11 41, sur le site www.registradores.org et à l’adresse e-mail [email protected]. Vous pourrez obtenir des informations concernant les Registres avec leur juridiction pour les différentes rues des villes et villages, les adresses, téléphones et fax des Registres, ainsi que les adresses e-mail et de manière générale, en ce qui concerne toute question concernant le registre.
Les informations du registre pourront être obtenues sous la forme de :
– Extrait informatif où figurera la description du bien, sa situation, la surface, les annexes, la quote-part dans la copropriété horizontale, le régime administratif pouvant le concerner (s’il s’agit d’un logement social), de prêts hypothécaire pouvant le grever, avec mention de la responsabilité hypothécaire pour le principal, les intérêts et les frais et la durée, les saisies, servitudes, d’éventuels litiges sur la propriété, affectations fiscales et, de manière générale, toute circonstance qui affecte la propriété du bien.
L’extrait n’a qu’une valeur informative, de sorte qu’il ne pourra être utilisé devant les tribunaux pour justifier l’inexistence de charges ou taxes; le tout sans préjudice de la responsabilité du conservateur des hypothèques pour les dommages causés par les erreurs et omissions subies lors de sa délivrance.
– Attestation de propriété et des charges, qui peut contenir des informations plus détaillées que l’extrait, dans la mesure où cette attestation peut inclure, si demandé et si le fait de le savoir est justifié, la reproduction littérale des inscriptions, ou des informations sur l’histoire du bien non en vigueur. S’agissant d’un document public, signé par le conservateur des hypothèques, l’attestation permettra de justifier devant les tribunaux, et devant des tiers, qu’un bien est libéré ou non de charges.
– Un rapport écrit sur la situation d’inscription du bien pourra également être demandé au conservateur des hypothèques.
– Ou demander un conseil verbal au conservateur des hypothèques, étant donné qu’il est tenu de fournir verbalement des informations sur des questions relatives à la situation d’inscription des biens. Ce conseil sera dans tous les cas gratuit et auquel le conservateur des hypothèques consacrera, au moins, deux heures par jour.
Dans tous les cas, ces informations du registre seront fournies conformément aux dispositions de la Loi sur la Protection des Données à Caractère Personnel.
En plus de consulter la situation du bien au Registre, il faut que le vendeur nous fournisse des documents supplémentaires, nous devrons dans tous les cas exiger :
– La copie authentifiée de l’acte authentique de vente officialisant l’acquisition, s’il s’agit de biens d’occasion.
– Le reçu attestant le paiement de la dernière annuité de la Taxe Foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en espagnol), c’est à dire de l’anciennement contribution urbaine.
– Une attestation délivrée par le secrétaire de la copropriété, attestant que le bien que nous allons acquérir est à jour dans le paiement des frais de copropriété.
– La manifestation formelle et dans un document public qu’il n’existe pas de contrats de location pesant sur le bien que nous allons acquérir.
Pour l’acquisition de logement par des étrangers, la réglementation relative à la défense nationale peut intervenir. Les restrictions ne s’appliquent qu’aux étrangers NON COMMUNAUTAIRES, qu’ils résident ou non en Espagne et s’appliquent aux acquisitions dans certains zones ; comme les territoires communaux de Cartagena, le Détroit de Gibraltar, la Baie de Cadix, la Galice, les zones frontalières du Portugal ou de la France, les îles et Ceuta et Melilla. Dans les zones stratégiques une autorisation militaire préalable est exigée pour que les étrangers puissent acquérir un bien. De plus, l’inscription de la vente au Registre Foncier est obligatoire.
L’acquisition de biens sur plan
L’examen de la situation physique et juridique du bien que nous avons l’intention d’acquérir devient plus complexe lorsque nous achetons sur plan, c’est-à-dire, lorsque le bien en question n’est pas encore construit. Dans ce cas, la seule description à laquelle nous aurons accès sera celle du plan présenté par le promoteur immobilier, et le bien n’existera que si le promoteur respecte son obligation de construire conformément à ce qui est établi sur les plans en vertu duquel le contrat a été conclu.
POUR CELA, SI NOUS ACHETONS SUR PLAN, nous ne devons signer aucun contrat, ni remettre aucune somme sans avoir vérifié au préalable :
– Que le promoteur immobilier avec qui nous concluons le contrat existe et que la personne qui signera en son nom a le pouvoir de le faire. Pour ce faire, nous devrons consulter le Registre du Commerce, où le promoteur immobilier devra être inscrit et ce, en se rendant dans n’importe quel Registre du Commerce, ou via www. registradores.org, où vous pourrez obtenir des informations sur l’inscription de la société, les administrateurs, les mandataires et les statuts. La consultation peut se faire depuis chez vous et vous obtiendrez les informations on line, de manière immédiate et via Internet. Le paiement des honoraires se fait par carte de crédit. Cette vérification, qui convient dans tous les cas, est indispensable en cas d’acquisition sur plan.
– Que le terrain sur lequel la construction va être exécutée est inscrite au nom du promoteur immobilier avec qui nous allons conclure le contrat, et qu’il en est le propriétaire.
À cet effet, il faudra consulter le Registre Foncier suivant les étapes susmentionnées.
– Que la construction est autorisée par la Mairie et ce, par la délivrance du permis correspondant. La vérification de cette circonstance pourra se faire auprès du Registre Foncier, l’existence d’une description du futur bâtiment inscrite au Registre signifierait que le permis et le début des travaux ont été préalablement justifiés auprès du conservateur du registre conformément au projet approuvé. Si le Registre ne dispose pas encore de la description du bâtiment, il faudra se rendre à la Mairie afin de vérifier si le terrain en question est constructible.
– Si avant les débuts des travaux de construction du bâtiment la signature d’un contrat privé et le versement d’un acompte sur le prix nous sont exigés, il faudra tenir compte des aspects suivants :
– Si le contrat comporte des clauses abusives, elles seront considérées non présentes dans le contrat et ce, même si l’acquéreur les a signées, et elles seront jugées nulles. Il s’agit des clauses permettant au promoteur immobilier d’apporter des modifications postérieures au projet sans le consentement de l’acquéreur, celles qui établissent le renoncement par l’acquéreur au droit de choisir un notaire, celles qui établissement l’obligation de l’acquéreur de subroger le prêt hypothécaire souscrit par le promoteur immobilier, celles qui l’obligent à souscrire des services accessoires, la stipulation que le consommateur doit assumer les frais découlant de l’attribution du titre de propriété, correspondant, par leur nature, au professionnel (nouvelle construction, copropriété des immeubles bâtis, prêts pour financer sa construction ou sa division et annulation) , celle qui impose au consommateur le paiement de taxes où
le sujet passif est le professionnel ou la clause lui imposant les frais découlant de l’établissement des accès aux services d’approvisionnement général du bien, lorsqu’il doit être livré dans des conditions d’habitabilité.
– Si des sommes sont versées au promoteur immobilier, nous pourrons lui exiger de justifier qu’il les a déposées sur un compte spécial qui ne pourra être utilisé que pour effectuer la construction, et qu’une assurance soit souscrite ou la constitution d’une caution bancaire assurant la restitution de ces sommes avec six pour cent supplémentaire en cas de non-exécution de la construction ou retard de la livraison du bien.
– Une fois la construction terminée, et avant de signer l’acte authentique de vente, nous devrons exiger au vendeur qu’il justifie que les travaux ont été achevés conformément à la description établie dans le plan, et qu’une assurance a été souscrite pour couvrir les dommages qui pourraient être causés à l’acquéreur par des défauts de construction. De telles circonstances pourront être vérifiées en consultant le Registre Foncier, car si le terme de la construction y figure, c’est parce qu’une attestation de fin des travaux conformément au projet approuvé a été présentée au conservateur du registre, ainsi que la souscription des assurances. Pour cela, avant de signer l’acte authentique de vente, il est nécessaire de vérifier que la fin des travaux a été inscrite au Registre Foncier.
Comment chercher le financement hypothécaire ?
De nos jours, l’achat d’un bien implique dans la plupart des cas, l’obtention d’un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition. La banque prêteuse paie le montant au vendeur, et l’acquéreur est tenu de rembourser à la banque ce qui a été payé, avec un certain taux de remboursement. La banque garantit le remboursement avec une hypothèque, ce qui lui permettra d’exiger la vente du bien si l’acquéreur ne respecte pas les conditions de remboursement du prêt, pour ainsi pouvoir être payé avec le prix obtenu.
Lors de la recherche du prêt hypothécaire pour financer l’acquisition du bien que nous allons acheter, il faudra tenir compte des aspects suivants :
– La banque auprès de laquelle nous allons faire une demande de prêt, afin de nous l’accorder, exigera que le bien soit inscrit à notre nom. Généralement, la signature du contrat de vente et la remise du prêt avec la constitution de la garantie hypothécaire ont lieu en même temps, de sorte qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur, l’acquéreur et le représentant de la banque se rendent chez le notaire qui procédera à la remise du montant du prix au vendeur.
– Les contrats de prêt hypothécaire sont généralement des contrats d’adhésion comportant des conditions générales, dont certaines peuvent être abusives. Il convient de tenir compte de la réglementation en vigueur relative à la protection des consommateurs et des utilisateurs.
– Il peut arriver que le bien que nous allons acquérir soit grevé d’une hypothèque que le vendeur avait constituée pour financer son acquisition ou, s’il s’agit d’un bien neuf, de l’hypothèque que le promoteur avait constituée pour financer la construction.
Dans de tels cas, il est important de savoir que l’acquéreur n’est pas tenu de subroger le prêt hypothécaire souscrit par le vendeur, mais qu’il pourra exiger l’annulation du prêt précédent, et obtenir un nouveau prêt hypothécaire d’une autre entité lui offrant de meilleures conditions.
– Si nous allons subroger le prêt souscrit par le vendeur ou le promoteur, nous devons tenir compte des aspects suivants :
– Nous devons exiger au vendeur la présentation d’une attestation délivrée par la banque créancière, où figurera le montant dû.
– Nous pourrons demander à la banque accordant le prêt du vendeur ou du promoteur, une amélioration du taux d’intérêt et des conditions de l’échéance, et en cas de refus, nous pourrons demander à une autre banque ou entité ces conditions, afin que la nouvelle entité paie le montant dû à l’entité précédente et qu’elle devienne le créancier et ce, avec des nouvelles conditions plus avantageuses. Ces opérations sont presque gratuites puisqu’elles sont exonérées d’impôts, et les frais de notaire et d’inscription au registre ainsi que les commissions que les banques peuvent percevoir pour les effectuer sont très réduites par la loi.
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